Ter um imóvel irregular é um problema muito mais comum do que parece e, na maioria dos casos, o proprietário só descobre isso na hora de vender, financiar ou resolver alguma pendência no cartório.
O resultado? Negócios cancelados, atrasos, gastos inesperados e, em alguns casos, prejuízos que envolvem muito dinheiro.
Neste guia, você vai entender:
- O que é um imóvel irregular
- Como analisar a matrícula e identificar sinais de irregularidade
- Como identificar divergências entre a documentação e a realidade física
- Quais débitos e pendências deixam o imóvel irregular
- Porque escritura sem registro torna o imóvel irregular
- Quando questões familiares impedem a venda e causam irregularidade
- Por que a ausência de habite-se coloca o imóvel em situação irregular
- O que fazer para regularizar o imóvel
- Quando procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário
Antes de analisarmos documentos e situações específicas, é importante entender o que realmente caracteriza um imóvel como irregular e por que isso afeta diretamente qualquer negociação.
1. O que significa um imóvel irregular?
Um imóvel é considerado irregular quando suas informações, documentos ou características físicas não estão de acordo com as exigências legais, registrais ou urbanísticas.
Quando há essa desconformidade, o imóvel não pode ser transferido, financiado ou vendido com segurança, pois a irregularidade impede ou dificulta qualquer negociação formal que dependa de análise jurídica ou atuação do cartório.
As irregularidades mais comuns envolvem:
- Matrícula desatualizada
- Escritura sem registro
- Construção não averbada
- Divergência de metragem
- Pendências fiscais
- Falta de habite-se
- Inventário não realizado ou não concluído
- Contratos incompletos ou inválidos
Agora que você já sabe o conceito, vamos começar pelo ponto mais importante e que costuma revelar a maioria das irregularidades: a matrícula do imóvel.
2. Consulte a matrícula atualizada do imóvel
A certidão de matrícula é o documento mais importante para saber se o imóvel está regular, pois é nela que constam todas as informações oficiais do imóvel.
Você deve solicitar uma certidão de matrícula atualizada (emitida em menos de 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade.
Na matrícula você encontra:
- Descrição oficial do imóvel
- Proprietário atual
- Histórico de transferências
- Ônus e gravames (penhoras, hipotecas, usufrutos)
- Averbações (construção, reformas, divórcio, inventário, alterações de área)
Se a matrícula não existir, o imóvel está irregular.
Quando a matrícula indica problema?
Fique atento se encontrar:
- Proprietários diferentes daqueles que estão negociando
- Averbações incompletas
- Penhoras ou ações judiciais
- Erros de descrição
- Matrícula antiga sem atualização
Essas pendências podem impedir o registro de compra e venda, financiamento e até dificultar contratos formais, como locação.
Mesmo que a matrícula pareça correta, muitos imóveis apresentam inconsistências quando comparamos o que consta na matrícula com o que existe no local.
3. Divergência entre a matrícula e a realidade do imóvel
Uma irregularidade bastante recorrente ocorre quando as informações registradas não correspondem à situação real do imóvel.
Exemplos de divergências:
- Metragem real maior ou menor
- Endereço incorreto
- Confrontações diferentes
- Área construída superior à registrada
- Casas geminadas não individualizadas
- Lote que não coincide com a matrícula
Essas inconsistências podem exigir retificação de área, adequações junto à prefeitura ou procedimentos administrativos específicos para alinhar a descrição registral à realidade do imóvel.
Após conferir se os dados da matrícula condizem com o imóvel, é importante verificar outra fonte comum de irregularidades: débitos e pendências fiscais.
4. Analise débitos e pendências fiscais
Documentos em atraso também tornam um imóvel irregular.
Dívidas que geram irregularidade:
- IPTU atrasado
- Taxas condominiais
- Multas de obras
- ITIV/ITBI calculado errado
- Débitos de melhoria urbana
- Pendências ambientais (em caso de grandes terrenos e imóveis rurais)
Nem toda dívida impede a transferência do imóvel, mas algumas merecem atenção especial. Débitos de IPTU e taxas condominiais, por exemplo, acompanham o imóvel. Ou seja, passam para o novo proprietário caso não sejam quitados antes da venda. Por isso, mesmo que o cartório permita o registro, é fundamental regularizar esses valores para evitar que o comprador assuma dívidas indevidas.
Já outras pendências podem ser negociadas entre as partes, desde que não impeçam a emissão das certidões e documentos necessários para concluir a transferência.
Outra situação que gera irregularidade, que muitos proprietários desconhecem, é ter escritura sem registro. Vamos entender por que isso acontece.
5. Escritura sem registro: um dos maiores erros
Muitas pessoas acreditam que ter escritura é o suficiente. Não é.
A escritura só transfere a propriedade quando é registrada no cartório. Sem o registro, o imóvel não está em nome do comprador.
Por que isso acontece?
- Falta de pagamento do ITBI/ITIV
- Valor alto do registro
- Desconhecimento jurídico
- Pendências do imóvel que impediam o registro
Enquanto não registrar, juridicamente o imóvel continua sendo do vendedor.
Além dos documentos formais, questões familiares também podem impedir a venda ou a regularização do imóvel.
6. Problemas familiares que tornam o imóvel irregular
Questões familiares são responsáveis por grande parte dos imóveis irregulares.
Exemplos comuns:
- Inventário não realizado ou incompleto
- Divórcio sem partilha formal
- Imóveis “passados de pai para filho” sem escritura
- Cessão de direitos informal
- Venda entre irmãos sem regularização
Nesses casos, nenhuma venda pode ser feita até resolver a situação jurídica.
Após compreender como questões pessoais interferem na regularidade, vale analisar se o imóvel segue as normas municipais, especialmente no que diz respeito ao habite-se.
7. Imóveis sem habite-se ou com problemas urbanísticos
O habite-se é o documento emitido pela prefeitura que certifica que a obra segue normas técnicas.
Quando falta o habite-se?
- Obras realizadas sem engenheiro
- Modificações estruturais
- Pendências urbanísticas
- Construção em desacordo com o projeto aprovado
Sem habite-se, financiamentos bancários costumam ser negados.
Depois de identificar o problema, o próximo passo natural é entender como regularizar o imóvel de forma correta e segura.
8. Como regularizar um imóvel irregular?
A regularização depende do tipo de problema encontrado. São alguns exemplos:
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Problema no imóvel |
Como resolver |
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O proprietário tem escritura, mas ela nunca foi registrada no cartório |
Levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para fazer o registro e colocar o imóvel oficialmente no nome do proprietário. |
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O endereço na matrícula é diferente do atual |
Solicitar retificação da matrícula no cartório (atualização de endereço e |
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Construção feita em terreno nu e não averbada |
Fazer a averbação da construção, levando documentos como habite-se e planta aprovada para constar a casa oficialmente. |
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Existem taxas em aberto (IPTU, condomínio, foro) |
Quitar todas as dívidas antes da venda ou regularização. |
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O proprietário se casou depois de comprar o imóvel |
Solicitar no cartório a averbação da alteração de estado civil (para atualizar para casado e informar o regime de bens). |
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O proprietário morreu e os herdeiros querem vender |
Fazer o inventário e partilha e registrar o imóvel no nome dos herdeiros antes da venda. |
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Uma casa virou um prédio com várias moradias |
Criar oficialmente um condomínio edilício, regularizando cada unidade como um imóvel separado. |
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A área construída aumentou (ampliações, segundo andar, garagem), mas não está na matrícula |
Fazer a averbação da ampliação, registrando toda a área que foi construída. |
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A matrícula está no nome de avós ou bisavós, sem passar para os herdeiros |
Regularizar a cadeia de proprietários com inventários e registros sucessivos até chegar ao atual. |
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O imóvel foi vendido com “contrato de gaveta” |
Regularizar com escritura pública no Tabelionato de Notas e, em seguida, registrar no Cartório de Registro de Imóveis. |
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O imóvel não tem matrícula (nunca foi registrado) |
Abrir uma matrícula nova, o que pode exigir usucapião, legitimação |
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O terreno foi dividido (desmembrado), mas a prefeitura nunca aprovou |
Solicitar na prefeitura a regularização do desmembramento e, depois, atualizar a matrícula. |
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A matrícula tem penhora, hipoteca ou restrições |
Resolver a dívida ou o processo que originou a restrição e, depois, pedir a baixa no cartório. |
O caminho mais rápido é realizar uma análise imobiliária completa, que identifica exatamente onde está o problema e como solucioná-lo.
Apesar de alguns casos permitirem regularização administrativa, muitos exigem análise técnica e medidas jurídicas específicas.
9. Quando procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário?
Recomenda-se buscar apoio jurídico quando:
- Vai comprar ou vender um imóvel
- Precisa regularizar construção
- Há divergência de área
- O imóvel tem mais de 20 anos sem atualização
- Há dívida ou impossibilidade de financiar
- Há conflitos familiares envolvendo a propriedade
- Existe risco de fraude ou golpe
Um profissional especializado identifica riscos, orienta a regularização e evita que o proprietário perca dinheiro.
Saber se seu imóvel está irregular é essencial para evitar prejuízos, atrasos e problemas jurídicos. Uma análise cuidadosa da matrícula, dos documentos e da realidade física garante segurança e valoriza o patrimônio.
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